Qué buscamos, dónde buscamos y qué no estamos dispuestos a hacer. Las adquisiciones están limitadas por un conjunto escrito de criterios, estrechos a propósito y revisados pocas veces.
No miramos todas las propiedades. La tesis filtra rápido: la mayoría de las oportunidades se descartan en menos de un minuto por fallar una de las casillas siguientes.
Los criterios son deliberadamente conservadores. Nos harán perder posiciones que habrían rendido. Ese es el costo de acertar con las que poseemos, no de maximizar las que vemos.
Geografía, clase de activo y costo base a primera vista. La mayoría de las oportunidades se descartan aquí. Sin diligencia más profunda en posiciones que fallan la casilla.
Supuestos conservadores de ingresos, gastos y reservas. Sin escenarios optimistas. Si la posición no funciona con estos datos, no avanzamos.
Recorrido con el lado de operaciones. La carga de mantenimiento, el perfil de inquilinos y la complejidad de gestión se sopesan frente a la capacidad del equipo interno.
Financiamiento estructurado según las restricciones de la tesis. Cierre realizado directamente. La posición pasa a operaciones desde el primer día, sin período de transición ni traspaso a terceros.
"La mejor decisión de adquisición suele ser ninguna adquisición. La tesis se estructura para que ese sea el resultado por defecto, y para que las pocas que aprobamos sean duraderas."